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阿布·阿布咖啡馆的创始人吴雨风 10年间开了4种咖啡馆 总结出一套选址秘籍

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阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰,是一个开店近10年的老司机。这10年的经验不能说不丰富,他先后在写字楼、社区、购物中心、甚至汽车4S店里,开过4种选址类型的5家咖啡馆,深谙每种类型的经营之道。前两天,我从

阿布阿布咖啡馆的创始人吴雨风是一位开了将近10年店的老司机。

阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰

这10年的经历不能说丰富。他在写字楼、社区、购物中心甚至汽车4S店开了五家咖啡馆,有四种类型的位置,并精通每种类型的管理。

前两天我从他那里“偷”了一套选址秘籍。

明确定位:你想开一家什么样的咖啡馆?

每个女人都想开咖啡馆,每个男人都想开小酒馆!不能面对大海,还想在春天开花!

但是当你认真问“你想开一家什么样的咖啡店?”,很多人都傻了眼。

根据吴雨风的说法,咖啡馆分为四种类型:专业咖啡馆、外卖咖啡馆、餐饮咖啡馆和复合客厅。

独立咖啡馆的类型

不同类型的咖啡馆代表不同的商业业态,对选址的要求也完全不同。在选择网站之前,想清楚该做什么是非常重要的。

如果你想实现自己的个人情怀和梦想,不如开一家专业的精品会馆;但从盈利来看,外卖咖啡馆和复合咖啡馆的存活率更高。

外卖咖啡馆对租金和人员成本要求相对较低,比较适合既没有个人背景也没有经济实力的小规模经营者。

如果资金实力好一点的话,现在复合咖啡馆比较火。虽然面积大,租金高,但卖文创家具和家居用品的客户单价却大幅上涨。像代字属于复合咖啡馆,经营的很好。

思路清晰:咖啡馆地点有五种,你匹配哪一种?

确定了自己要经营的咖啡馆类型后,就可以坐下来,根据类型选择合适的店铺地址。

“但是盲目选址肯定会严重影响效率。其实任何一个城市也可以分为商业中心区(商场、步行街等)。),城市中心区(机场、市民中心、广场公园等。)、商业中心区(办公楼聚集区)、大学城和大型住宅区(大型社区聚集区)。”吴雨风说。

根据吴雨风的分析,要开的咖啡馆类型应该与市区相对应。

比如中央商务区,商场租金高,人群多,适合纯外卖或者复合,餐饮咖啡厅,要么买走,要么坐下来多消费。

在中央商务区,咖啡馆对专业人士有两个需求,一个是提神醒脑,一个是商务洽谈。所以你会发现这两个区域是瑞幸和霍利斯的主要布局点。同样,在大学城,学生需要复习和谈恋爱,这里房租也比较低,开一家节奏慢,有空间的文艺风格的咖啡馆是比较典型的。

这两年社区咖啡馆越来越多,星巴克也在布局(门户:星巴克低调布局社区门店,不断增加“第三空间”)。社区商店是第三个空间,是客厅的延伸,也是会见客人和朋友的更好的地方。但是社区店有雷区,尽量不要变成餐饮咖啡馆,因为咖啡馆里的饭菜比不上周围的小餐馆,便利店会是不错的选择。

控制预算:要和钱匹配

不得不说,喝咖啡和开咖啡馆是两回事,开咖啡店首先是一门生意。生意做不好,撑不了多久。

那么当你看中一个地方的时候,如何快速判断这个地方是否合适呢?看看你口袋里的钱。

蓝联咖啡店老板熊吉说,你至少要有足够的钱:转让费、押金、至少一年的房租、员工工资、至少半年的装修费用、第一批机器设备原材料、至少三个月的运营和杂费、一定的备用周转金。

在吴雨风看来,以新一线城市郑州为例,如果没有超过35万的资金,不要轻易考虑咖啡馆业务。

所以在选址的时候,预算特别重要,多少钱可以用来做多少工作。

投入行动:扫街

找到房租和预算匹配的区域后,你会发现,对于有几千条街道的城市来说,没有太多的选择。

这个时候,你需要“跑腿”。——划分与你的业务类型和租金预算相匹配的区域,这样你就不用在大街上乱逛,而是目的性强,效率高的扫街。

在每个月和每天的不同时间去这些不同的选址区域观察,直到找到合适的。

综合评估:扫雷行动

一般在第五步,大多数人会找到2-3个目标站点。不过,不要太开心,——。即使你找到了适合自己的商业类型,租金低廉的店铺,也不代表中间没有雷区。

1.要看店面结构,店面门够不够大,结构是否适合吧台摆放,店面前面有没有小广场,有没有仓库,空间利用率如何。

2.要看物业条件,是否过户费用高,交通停车是否方便,房东、中介、二房东是否租你的房子,一定要查清楚,不然麻烦无穷。此外,在签订合同时,还应考虑每年的租金上涨。

3.一定要去市政府问问这一带有没有拆迁计划。有很多小餐馆刚刚开始改善。拆迁后,转让费和装修费都损失了。

蹲守人流:初步确定客群数量

这一点,说明你找到了一家各方面都特别满意的店,但是开店赚钱从来没有那么简单。

这个时候你要问自己这些问题:谁给你买咖啡?他们的特点是什么?他们有多少人?他们每周喝几杯咖啡?他们怎么知道你在卖咖啡?他们为什么买你的咖啡?

数人流量是愚蠢的努力,也是所有成功选址必不可少的环节。根据吴雨风的方法论,让我给你举个例子。假设你找到一家面积80平米的店铺,租金5000元/月。你准备开一家社区咖啡馆,单价25左右。

这时候你要做一套业务分析,用预估的月租金、物业费、水电费、员工工资、机器装修、原材料损耗等来得到一个月的运营费用。

把这个运营成本除以25元,就可以算出你每月的杯子产量了。假设杯子产量是500杯,你必须有三倍以上这个地方的有效人流来支撑咖啡馆的基本收入。

关于数人流也有好多雷区。

人流不是客流。如果周围都是老人小孩,不管多少,有效流量指的是能喝咖啡的人。他们是20-45岁的白领,穿着专业,谈论商业风格。

一般蹲区人数以一个月为单位,但从早到晚搬个小板凳坐在那里不是一个月。

以商场、咖啡馆为例。商场周一到周五人少,周末人多,白天人少,晚上人多。这时候你需要等待的时间节点就是晚餐时间、周末时间、假期午餐时间、晚餐时间、下午茶时间等有效时间。

预估购买力:圈定有效人流

如果实测客流能达标,考虑——的购买力也很重要。

用吴雨风的话说:看看楼下的高架桥。修高架桥的工人工资应该不低于白领的80%,但他们愿意像白领一样花30块钱买一杯咖啡吗?

以社区咖啡厅为例,你可以站在停车场的出口处,看看早上有多少辆车出去,晚上有多少辆车回来;午饭有多少人出来吃饭;这个区域是一家人住的还是年轻人租的?

肯定是一个车多,吃的出去,单身年轻人多的社区。这些人不仅购买力高,而且愿意为一杯咖啡买单,明白一杯咖啡的价值。

吴雨风的阿布阿布咖啡馆目前位于郑州方圆经纬社区。他说当时周边三个小区都有地方,这三个小区同期还在卖。但他对比了这三个小区开盘时的价格,发现方圆经纬小区价格高,说明这个小区的人购买力比较高。

对比验证:分析竞争对手

下一步,看看隔壁老王家——左右有多少竞争对手,这些竞争对手过得怎么样,相比有什么优劣

分析竞争对手的时候,不要以为这个地方是一个没有任何咖啡馆的完美蓝海区。很有可能,这个地方根本不需要咖啡馆。

 结语

咖啡馆选址非常灵活,很难找到一种适合所有地区所有类型的方法论,既不是绝对好也不是绝对坏。

比如,大家都喜欢门前有个小空地,但如果有空地,视野开阔,离马路距离长,路人可能看不到你的店。

比如大家都觉得有台阶不方便,影响生意。但也有店铺把台阶设计的好看,做成软袋,成为亮点。

“选址有很多变数。不要用公式,不要坚持20%甚至其他完美的租金。如果企业能用公式,就没人能赚钱。”吴雨风说。

(资料来源:卡门吉郭俊)

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作者: 智鼎餐饮网

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