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史上最全面的餐饮 购物中心的选址策略

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选址,被认为是餐饮企业必备的关键生存能力之一。很多餐饮品牌失利,都把最大的问题归咎于选址。如何解决这块难啃的骨头?餐饮大牌们又有怎样的选址秘诀?  消费场景是什么?你要卖给谁?  你是否能清晰地回答下列问题:你要卖给谁,这些人有什么特点?他们聚集在什么地方?你卖的是什么?品类属性是什么?消费场景是什么?  很多餐厅老板都挺无奈,自己掏心掏肺对顾客好,可人家就是不搭理。  举个例子,每天早起上班路上,我家附近道路旁边不管是卖豆浆、卖油条还是卖肉夹馍的,基本都算是人满为患。唯独旁边那个卖甜瓜的大爷,他的几筐水果几乎没怎么动过。道理很简单,在这个60%的人会因为“来不及”而错失早饭的情况下,有谁会闲到大清早掏钱买个甜瓜?  虽说产品好是根本,但是也要以顾客为中心思考问题——你的产品要为顾客提供价值。这个价值可能是快速就餐,可能是拍照装逼,还可能是商务宴请。  我们在选址前,就要想清自己为顾客提供的价值是什么、品类属性是什么,这样才能在选址的时候贴着顾客飞。  要解决这些问题,方法是“消费场景再造”。即:拿出某种产品,并分析顾客会在什么时间、什么场景下消费它。  品类属性与顾客消费目的的吻合度越高,餐厅就越有可能获得高盈利。如果很难具化,你也可以试试“排除法”,从顾客消费目的之外的地方开始找起,列举出来逐一排除作为你的禁地。  1、外婆家:锁定各类聚餐场景,坚持只进写字楼、综合体  外婆家以小而美的经营优势发展至今,声名远播,有强大的吸客能力,成为众多商超的“宠儿”,投资者们也愿意为其开出诱人至极的入驻条件。但无论是在如今快速扩张期,还是当初的初创期,外婆家始终如一地坚持其店面选址的“特殊”理念。  初创时期 :剑走偏锋,选择“毒药”区域  在外婆家初创之时,其对于店面地址的选择总让人摸不着头脑。一般的餐厅总是会将自己的店开在道路边,再次者也会争取选择在某些高楼的一层,这样才能让更多有需求的消费者尽快地“认识”你。  而外婆家则是将店面地址选在了写字楼、宾馆等地,这些多数餐饮企业称之为“毒药”的区域,而且常在楼上。这是为何?  外婆家认为,作为中餐厅,写字楼白领们对午餐的需求是刚性的,但是一般高档的写字楼则不允许外卖送上楼,这在一定程度上降低了白领消费者的用餐体验。  相反,如果餐厅能够进驻到写字楼内,这就意味着该餐厅具有绝对的地理优势,甚至在一定程度上形成了垄断,而且相比路边餐馆,写字楼内的餐厅竞争对手少,竞争也不过于激烈。  外婆家甚至可以与同区域内的其他非完全竞争性质的品牌进行最大化的资源整合,为品牌发展战略做好布局。  这种挺进写字楼的大胆做法,也源于外婆家创始人对品牌发展的清晰定位。外婆家想要实现餐饮品牌连锁发展,资源整合势在必行。因此,在写字楼内开餐厅的看似“特立独行”的做法,反而助益了品牌连锁之路的快速发展。  成名后 :拒绝进社区,坚决进综合体  外婆家成名后,不少的小区物业也看中了其品牌的强大效应,投资者纷纷向外婆家跑出了橄榄枝。然而,尽管开出了免房租等诱人的入驻条件,外婆家仍毅然决然地掏钱进驻租金昂贵的综合体。  外婆家一直将经营目标锁定在居家用餐上,主打的也是家常菜,因此,朋友聚餐和家庭聚餐便成了外婆家最重要的两个消费客群。这样一个看似与小区餐饮高度契合的定位,为何外婆家仍舍弃了小区而选择综合体?  其实恰恰是因为外婆家主打家常菜的定位,让其无法在经营过程中通过高昂售价来攫取高额利润。在毛利远低于商务餐企的情况下,外婆家唯有借助高翻台率来提高获利。而小区餐饮则无法实现外婆家的这一经营必需。  众所周知,小区一到早晨八九点,绝大多数的业主都会出门工作,而这部分人却恰是掏钱消费的主力群体。整个日间,小区犹如空城,午餐的消费客流极低,只有等到晚上下班后,住宅区恢复热闹,餐厅消费才有可能增加。  然而,对餐厅而言,理想的经营状态应当是午餐和晚餐的营业处于平衡状态,只做一餐的局面完全达不到外婆家的翻台要求。  综合体本身具备的密集人流却能很好地解决外婆家对高翻台率的大客流需求,实现低利润产品总收益提升的目的。  2、85度C:看重商圈出口和三岔路口  看重三岔路口 :人流量大  三岔路口几乎是车流和人流的汇聚之地,能够对品牌的展示起到很好的作用;如果说其他地方能从一个面或者两个面对品牌进行展示,三岔路处的位置就能够从3个面进行展示。  85度C产品定位平价。最大的目标消费群体,即年轻人的活跃地点多在商业区;而次之的消费群,老人和小孩一般活跃地点在住宅区附近。  因此,85度C的店面选址集中在周边既有商业区又有住宅区的位置,当然最好毗邻火车站或地铁站、附近还有大型商场超市等等。  看重商圈出口 :捕捉 “顺路把糕点带回家”客群  选择避开在高租金的商圈核心地带开店,并非85度C忌惮成本被摊高,而是因为对于85度C来说,自己的最大客群并非集中在此。那么,为何85度C会在商圈的外围开店?  小吃、饮品开在商圈核心地带:为客群提供即买即食的服务;85度C开在商圈外围口附近:让客群能够“把糕点带回家”。  在85度C看来,糕点的消费并不是所有都集中在即买即食这部分上,反而有相当部分客群是在下班后,走出商圈买个面包带回家当晚餐或者第二天当早餐。选择在商圈外围开店正是为了迎合这部分客群的需求。  很多餐饮企业在选址的时候总喜爱跟风,认为越是开在核心区域生意肯定不会差到哪里去。但是85度C的案例却告诉我们:选址不是凑热闹,哪里热闹哪里去,而是一定要选与自己定位相匹配的地方,这样才能圈住属于自己的客群。  3、食空猎人炙烤屋:为拉拢女性顾客,而诞生在Mall的中式烧烤品牌  从男女消费者对烧烤的喜爱程度来看,男性比女性至少要多出25%以上的比例,这也间接说明,多半烤串店做的都是男性消费群体的生意。  寻找新目标 :将目光转移到女性顾客  食空猎人炙烤屋颠覆传统,将目光转移到女性顾客身上,并把55%的绝大多数消费群体拉至为女性。  食空猎人炙烤屋选址在集购物、娱乐、美食、时尚、文化于一体的购物中心,并凭借独有调性更能获得女性消费群体的青睐。  重新定义品类属性 :烧烤正餐化  为了满足女性消费群体的用餐目的,食空猎人炙烤屋重新定义了品类属性:烧烤正餐化,颠覆了人们对烤串的传统认知。  用餐形式上,像岩烧五花肉这种必须配生菜、酸菜、洋葱、蒜瓣等食材,必须蘸上酱料后包裹起来才可享用;降低酒水比例。  调整品牌属性 :与购物中心达成一致  酒水比例降低与购物中心的餐饮属性相匹配,店内的整体风格、氛围、甚至是音响设备也与购物中心步调一致,保证了翻台率。这样的新形态餐饮选址购物中心非常合适。  食空猎人炙烤屋的品牌属性、消费者需求、业态特征与购物中心达成一致,可以更好的主导消费群体的转变;购物中心可以借助特色餐饮来助推项目整体成功;消费者则可以让自己日渐升级的消费需求得到最大满足。  4 、桃园眷村:全时段覆盖,面向所有人的“第三空间”  桃园眷村选址非常粗暴:必须是一级商圈黄金铺位,160平的标准店。  在创始人聂豹看来,商超需要有影响力的轻食品牌入驻,利用这轮红利,还可以省下一些房租。  比如跟购物中心谈:当下的流行趋势是轻食,我能为你带来更多人流;商业地产领域人头熟,我自身就是稳定性的背书。只做餐饮,最终顾客会成为“熟悉的陌生人”,所以桃园眷村并没有单纯从“纯餐饮”的角度来铺摊子。  为什么这种店开在一级商圈会有生意?  产品 :传统的早餐,覆盖所有人群  桃园眷村的洞察是:中国人还是对传统品类最能接受,无论住怎样奢华的酒店,人们早上一般还是会选择油条、豆浆、面汤、粥之类的东西。  品类属性 :第三空间  一顿“早餐”人均37元却能做到单店月流水超百万,日均翻台7次以上。  桃园眷村把早餐做出了星巴克的格调,为人群提供的就是类似星巴克“第三空间”的感觉。而如今的顾客似乎对价格不敏感,只为他们心中的价值观买单。  在吃之外,桃园眷村实际上瞄准的是顾客内心需求:桃园眷村一般店的营业时间从早上6:30到第二天凌晨2:00,每个城市专设一个24小时店。  桃园眷村24小时店的slogan就是“为每座城留下最后一盏灯,无论你夜深归来,还是无法入眠,桃园眷村都静静等待着你到来。”  5 、西少爷肉夹馍:选址追逐意见领袖  早在2014年6月时,西少爷超越奢侈品牌Tiffany,成为全球每平米销售额最高的零售店。这和他们精准的营销定位有关,他们的消费群体定位在35岁以下,新生的资产阶级。他们不会到处宣传,而是精准覆盖。  西少爷选址重点在“意见领袖”集中的区域。纵观其几大门店,五道口集中了各大高校和网易搜狐等互联网公司;望京SOHO店周边有200家创业公司;财富金融中心店旁,则是Facebook亚洲中国总部……  这些地段都有一个共同点:那就是都是比较有影响力,很顶尖的人。  这就无异于为他们打了个人肉广告,而这也同样吸引了潘石屹的目光,还曾亲自站台为他们宣传。“花10分钟跟潘总谈下了星巴克半年都没谈成的位置。”成了西少爷在业内的一段佳话。  6、My Butchery:选址老外生活的聚集区  这是一家网红生鲜肉铺,因为一只烧鸡迅速爆红。  My Butchery定位是:打造一家年轻人爱逛的肉店。主要消费人群是年轻人和外国人。其选址在:上海市乌鲁木齐中路,这里是老外生活的聚集区。  对于年轻人来说,开在这样的地方超有逼格。而且My Butchery做的大多数产品都是进口食品,价格又比一些进口超市的稍便宜,所以My Butchery也成为了许多老外的固定采购场所。  乌鲁木齐中路上,除了My Butchery以外,还有被老外称为“牛油果阿姨”的红峰副食品店,专门卖海鲜的little catch等等,与这些店铺差异化的产品这也能帮助My Butchery吸引客源。  7 、Flatwhite咖啡:从商业区到文化艺术区、住宅区,逐步深入“咖啡人”  Flatwhite 的定位是社区咖啡馆。咖啡消费人群聚集在哪里,店铺就会开在哪里。  到目前为止,他们有 2家店位于艺术区、3 家店进入外交公寓、1 家位于大学、1 家位于音乐厅。  这些店铺的区位看上去颇为分散,有商业区、住宅区、文化艺术区。但实际上都靠近“咖啡人”——外国人、高校学生、白领、有海外生活经历的中等或以上收入人群。  外交公寓的住户毫无疑问是咖啡的主要消费人群;  精品咖啡进驻高校,特地选择了北京第二外国语学校的食堂楼,同时提供比其他分店更为优惠的价格,有大量的海外留学生同样可以带动消费;  公共文化场所的精品咖啡,这在上海先行了几年,在北京还近乎是前无古人的事情,接触西方音乐的人群往往也是咖啡消费的重要人群。  这些区位的选择有别于一般以商区、居民区为中心的选址原则,而是向日常生活中更多纵深的休闲场合扩张,成为一种生活方式。    中国恒大宣布参与深深房A重大资产重组项目,从今日下午1点开始在港停牌。中国恒大在港交所发布公告称,与深深房订立协议,后者以发行A股或现金方式购买恒大地产股权;在正式协议签署前,可引入总额约300亿人民币的战略投资者。  此前曾有报道称,自9月14日起停牌的深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司目前正在筹划的重大事项极有可能涉及“卖壳”,即第三方企业通过资产置换或股权受让等方式入主深深房A,该第三方企业疑似恒大。  以下为恒大公告全文:  本公告由中国恒大集团(「本公司」)依照《香港联合交易所有限公司证券上市规则》(「上市规则」)第13.09条以及香港法例第571章《证券及期货条例》(「证券及期货条例」)第XIVA部内幕消息条文刊发。  建议重组  本公司董事会(「董事会」)谨此通知本公司股东和投资者,本公司境内附属公司广州市凯隆置业有限公司(「凯隆置业」)与恒大地产集团有限公司(「恒大地产」)于二零一六年十月三日与深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司(「深深房」)(深圳证券交易所A股股份代号:000029;B股股份代号:200029)及其控股股东深圳市投资控股有限公司(「深投控」)订立了一份合作协议(「合作协议」)。合作协议规定,以订立正式交易协议为前提,将通过深深房以发行人民币普通股(即A股)及╱或支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权(「目标资产」)从而使凯隆置业成为深深房的控股股东的交易(「建议重组交易」)。  深深房及深投控均为本公司的独立第三方,深深房主要从事物业的持有和开发。  合作协议的各方同意,将秉诚洽谈并尽其合理努力促成建议重组交易的完成。建议重组交易的条款应以正式交易协议为准,如果订立该正式交易协议,本公司将根据上市规则的规定刊发公告。合作协议不构成目标资产的正式转让,具体重组方案及相关交易条款以交易各方正式签署的重大资产重组协议为准。  排他性  各方亦同意自合作协议签署之日起七个月内进行排他性洽谈。排他期内,各方同意不再与其他方进行与建议重组交易目的类似或相关的协商、谈判或签署任何文件。若合作协议提前终止,各方在合作协议终止后不受上述排他期条款的限制。  业绩承诺及补偿  根据标的资产的业务发展计划和行业发展状况,基于目前的土地储备、现有房地产项目的预售情况、开发进度、完工进度,对标的资产未来三年(2017–2019年)预期合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元,预期营业收入分别约为人民币2800亿元、人民币3480亿元、人民币3800亿元,预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。  凯隆置业将按照适用法律法规及规范性文件的相关规定以及市场惯例,对目标资产2017年度、2018年度、2019年度(「业绩承诺期」)的业绩作出承诺,预期业绩承诺期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润累计约为人民币888亿元。若在业绩承诺期满后,标的资产的实际利润不足承诺业绩,则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。各方亦同意将就。  标的资产实际利润不足承诺业绩的情况签订《业绩承诺补偿协议》,并据此实施业绩承诺及补偿。  标的资产的定价原则  根据合作协议,目标资产的交易价格以具备相关证券从业资格的资产评估机构评估并经深圳市人民政府国有资产监督管理委员会备案╱核准的评估结果加上评估基准日至建议重组交易正式协议签署日期间恒大地产现金增资金额之和为基础,由交易各方协商确定。  股份发行价格  本次建议重组交易深深房发行予凯隆置业作为对价的股份的发行价将不低于市场参考价的90%,市场参考价为审议建议重组交易的深深房董事会决议公告日前20个交易日、60个交易日或120个交易日的深深房A股股票交易均价之一,具体发行价格由交易各方协商确定。  私募引资  深深房及深投控同意,在正式协议签署之前,恒大地产可引入总金额约300亿人民币的战略投资者。引入战略投资者后,建议重组对象将相应调整。  建议重组之原因及利益  董事会相信,建议重组可让市场更加正面、合理评估公司的应有价值,并为本公司提供多渠道筹资平台,符合本公司的利益。  上市规则之影响  倘建议重组落实,其将会构成本公司在上市规则下须予公布的交易,并需经本公司股东批准。根据上市规则之第15项应用指引的适用规定,建议重组构成分拆上市,将需要向香港联合交易所有限公司取得分拆上市方案的同意。  建议重组的最终方案与交易细节,以交易各方最终签署的正式协议为准,且需获得以下批准:(1)深深房董事会、监事会(如需)、股东大会对建议重组的批准;(2)深深房股东大会同意凯隆置业免于因本次交易发出全面收购要约;(3)本公司董事会、股东大会对本次交易的批准;(4)深圳市国资委对标的资产评估结果的核准╱备案;(5)深圳市政府、深圳市国资委对建议重组的批准;(6)建议重组通过商务部经营者集中反垄断审查;(7)中国证券监督管理委员会对建议重组的核准;(8)本次交易获得香港联合交易所有限公司(以下简称‘’香港联交所‘’)关于本公司分拆上市申请的同意并豁免本公司为其股东提供认购深深房股份的机会;及(9)法律法规所要求的其他有权机构的批准╱备案。  本公司将根据上市规则和证券及期货条例的规定,于适当时及╱或按要求刊发关于建议重组的进一步公告本公司的股东及其他投资者应注意,建议重组受限于正式协议的签署以及监管机构和公司内部的各种批准。本公司股东及其他投资者于买卖本公司的证券时务须审慎行事。  恢复买卖  应本公司之要求,本公司之股份及债务证券已于二零一六年十月三日下午一时正短暂停止买卖,以待刊发此公告。本公司已向联交所申请自二零一六年十月四日日上午九时正起恢复买卖本公司股份及债务证券。

选址被认为是餐饮企业的关键生存能力之一。很多餐饮品牌都失败了,都把最大的问题归咎于选址。这种硬骨头怎么解决?大餐厅的选址秘诀有哪些?

消费场景是怎样的?你要卖给谁?

能否明确回答以下问题:你想卖给谁,这些人的特点是什么?他们聚集在哪里?你在卖什么?类别属性有哪些?消费场景是怎样的?

很多餐厅老板很无奈,顾客倾吐心声固然好,但人家就是不理。

比如每天早上上班的路上,我家附近卖豆浆、油条或者馒头的人基本上都人满为患。只有他旁边的卖瓜人几乎没碰他的一筐筐水果。原因很简单。在这种情况下,60%的人会因为“太晚”而错过早餐。谁会闲到凌晨去买一个瓜?

好的产品虽然是根本,但也要以客户为中心去思考问题。这个价值可能是一顿快餐、一张照片或一顿商务晚餐。

在选择网站之前,我们要想清楚我们为客户提供的价值和类别属性,这样我们在选择网站的时候才能和客户一起飞。

要解决这些问题,办法就是“再造消费场景”。就是拿出某个产品,分析客户什么时候什么情况下会消费。

品类属性与顾客消费目的的一致性越高,餐厅获得高额利润的可能性越大。如果很难做到,也可以试试“排除法”,从客户消费目的以外的地方入手,一一列举出来,作为你的禁区。

1.姥姥家:锁好各种聚餐场景,坚持只进写字楼和综合体

奶奶家,以其小而美的商业优势,获得了广泛的口碑和较强的吸引客户的能力。它已经成为许多超市的“宠儿”,投资者愿意提供有吸引力的条件让它们入驻。但无论是在目前的快速扩张期,还是初期的初创期,奶奶家都始终坚持着店面选址的“特别”理念。

初创期:剑走偏锋,选择“毒”区

奶奶家成立的时候,店面地址的选择总是让人摸不着头脑。一般的餐厅总会在路边开自己的店,再一次尝试选择一些高层建筑的一楼,让更多有需求的消费者能尽快“认识”你。

外婆的店铺地址选在写字楼、酒店等被大多数餐饮企业称为“毒”区的地方,经常在楼上。这是为什么?

奶奶家认为,写字楼白领作为中餐厅,对午餐的需求比较刻板,但普通高档写字楼不允许外卖送上楼,一定程度上降低了白领消费者的用餐体验。

相反,如果餐厅可以进驻写字楼,就意味着餐厅有绝对的地理优势,甚至在一定程度上形成垄断。办公楼内的餐厅相比路边餐厅,竞争对手较少,竞争也不太激烈。

奶奶家甚至可以最大限度的整合同区域其他非完全竞争品牌的资源,为品牌发展战略做好布局。

这种大胆进军写字楼的做法,也源于奶奶的创始人对于品牌发展的明确定位。奶奶家要实现餐饮品牌的连锁发展,整合资源势在必行。所以看似“特立独行”的写字楼开餐厅的做法,有助于品牌连锁的快速发展。

成名后:拒绝进入社区;坚决进入综合体

奶奶家成名后,很多住宅物业也看中了其品牌的强大效应,投资人纷纷向奶奶家伸出橄榄枝。然而,尽管有免租金等吸引人的条件,奶奶的家人仍然支付了昂贵的综合费用。

奶奶家的生意一直都是以家常菜为目标,主业是家常菜。所以,朋友聚餐和家人聚餐成了奶奶家最重要的两个客户。这样的定位似乎与社区餐饮高度兼容,为什么奶奶还嫌弃社区,选择综合体?

其实也正是因为奶奶的家常菜是主菜,所以她在经营过程中不能通过高售价攫取高额利润。在毛利远低于商业餐饮企业的情况下,奶奶家只能通过高周转率的手段来增加利润。而社区餐饮却无法意识到奶奶生意的必要性。

众所周知,绝大多数业主早上八点都会出去上班,但这部分人只是消费买单的主要群体。一整天,小区就像一座空城,午餐消费极低。只有晚上下班后小区恢复热闹,餐厅的消费才能增加。

但是对于餐厅来说,理想的经营状态应该是午餐和晚餐的经营处于平衡状态,只做一顿饭的情况不能满足奶奶家的要求。

综合体本身所拥有的人流密集度,可以很好的满足奶奶对高周转率大客流的需求,达到提高微利产品总收益的目的。

2、85度C:看好商圈出口和三岔路交叉口

注意岔路口:人流量大

岔路口几乎是交通和人流的聚集地,可以起到很好的品牌展示作用;如果在其他地方可以从一边或者两边展示品牌,那么在三岔路口的位置可以从三面展示。

85摄氏度产品定位平价。最大的目标消费群体,也就是年轻人活跃的地方,大多在商业区;下一个消费群体,老人和儿童,一般活跃在住宅区附近。

所以85度的店面位置都集中在周边商住区,当然最好是靠近火车站或者地铁站,附近有大型商场超市。

关注商圈出口:捕捉“顺便带蛋糕回家”的客户群

选择避免在高租金商业区的核心区域开店,并不是因为85度怕高成本,而是因为其最大的客户群并不集中在这里。那么,85 C为什么要在商圈外围开店呢?

在商圈核心区域开设小吃和饮品:为客户提供即食服务;85度C开在商业区外围入口附近:让顾客“带蛋糕回家”。

从85度的角度来看,并不是所有的糕点消费都集中在即时购买的部分。相反,相当多的顾客走出商业区去买面包,第二天带回家吃晚饭或早餐。选择在商业区周边开店,就是为了迎合这群顾客的需求。

很多餐饮企业在选址的时候总是喜欢跟风,认为越是在核心区开,生意当然不会差。但是85度C的案例告诉我们,选址不是为了凑热闹,而是为了选择一个符合自己定位的地方,从而圈出自己的客户。

3.美食猎人烤肉店:一个诞生于商城吸引女性顾客的中国烧烤品牌

从男女消费者对烧烤的喜爱程度来看,男性的比例至少比女性高25%以上,间接说明大部分烧烤店都是为男性消费者做业务的。

寻找新目标:将注意力转向女性顾客

吃空者的烤房颠覆传统,把注意力转向女性顾客,把绝大多数消费者的55%拉向女性。

美食猎人烧烤屋位于集购物、娱乐、美食、时尚、文化于一体的购物中心,以其独特的调性受到女性消费者的青睐。

重新定义类别属性:烧烤餐饮

为了满足女性消费者的用餐目的,空荡荡的猎人烧烤屋重新定义了品类属性:烧烤晚餐,颠覆了人们对烤肉串的传统认知。

在用餐时,像炸五花肉这样的食材必须配以生菜、酸菜、洋葱、大蒜

酒水比例的降低与购物中心的餐饮属性相匹配,店内整体风格、氛围甚至音响设备都与购物中心保持同步,保证了成交率。这种新型餐饮非常适合购物中心。

美食猎人烤房的品牌属性、消费者需求、经营特点与购物中心一致,能更好的引领消费群体转型;购物中心可以利用特殊的餐饮来促进项目的整体成功;消费者可以最大化他们不断增长的消费需求。

4.桃园村:全程覆盖,人人的“第三空间”

桃园卷村的位置很粗糙:一定是一流商圈的金店,160平的标店。

在创始人聂豹看来,尚超需要一个有影响力的轻食品品牌入驻,利用这一轮红利可以节省一些租金。

比如跟购物中心说:现在的潮流是清淡的食物,我可以带更多的人来给你;商业地产领域比较熟悉,我是稳定的代言人。只有餐饮,顾客最终会变成“熟悉的陌生人”,所以桃源居村并没有单纯从“纯餐饮”的角度去摆摊。

为什么这样的店会在一级商圈有生意?

产品:传统早餐,涵盖所有人

桃源居村的洞见是:中国人还是最能接受传统范畴的。不管住的酒店有多豪华,人们一般早上都会选择油条、豆浆、面汤、粥之类的。

类别属性:第三个空间

对于一份“早餐”,人均37元就能实现单店月流水过百万,日均营业额七倍以上。

桃园涓村做的早餐是星巴克式的,给人一种类似星巴克“第三空间”的感觉。现在的客户似乎对价格不敏感,只为自己的价值买单。

桃源居村除了吃饭,其实是针对顾客的内心需求:桃源居村普通店铺营业时间是早上6: 30到第二天早上2333.6万,每个城市都有24小时营业的店铺。

桃园村24小时店的口号是“给每个城市留最后一盏灯”。不管你是深夜归来还是睡不着,桃园村都在静静地等着你的到来。”

5.西少爷肉三明治:追意见领袖的选址

早在2014年6月,西少爷就超越了奢侈品牌蒂芙尼,成为全球每平米销售额最高的零售店。这和他们精准的营销定位有关。他们的消费群体在35岁以下,是新资产阶级。他们不是到处打广告,而是精准覆盖。

Xi大师的选址集中在“意见领袖”集中的区域。纵观其各大门店,五道口集中了网易搜狐等各大高校和互联网公司;望京SOHO店周边有200家创业公司;财富金融中心旁边是脸谱亚洲中国总部.

这些人有一个共同点:他们都是有影响力的顶尖人物。

这无异于给他们打了一个人肉广告,也引起了潘石屹的注意,还亲自在平台上宣传。“花了10分钟跟潘先生谈了半年没谈星巴克的立场。”成了业内西少爷的大故事。

6.我的屠夫:选择外国人居住的聚集区

这是网上名人的鲜肉店,因为一只烧鸡很快就流行起来了。

我屠夫的定位是建一个年轻人喜欢逛的肉店。主要消费者是年轻人和外国人。它位于外国人居住的上海乌鲁木齐中路。

对于年轻人来说,在这样的地方开车是极其艰难的。而且我的屠夫的产品大部分都是进口食品,价格比一些进口超市略便宜,所以我的屠夫也成了很多外国人的固定采购地。

在乌鲁木齐中路,除了我的肉店,还有被外国人称为“牛油果阿姨”的洪峰杂货店、专门卖海鲜的小渔获等。从这些商店中区分出来的产品也可以帮助我的屠夫吸引游客。

7.平板咖啡:从商业区到文化艺术区和居住区,逐渐深入“咖啡人”

Flatwhite定位为社区咖啡馆。咖啡消费者聚集的地方,商店就会开门。

到目前为止,他们在艺术区有两家商店,三家在外交公寓,一家在大学,一家在音乐厅。

这些商店的位置似乎很分散,包括商业区、住宅区和文化艺术区。但其实都是接近“咖啡男”——的外国人、大学生、白领、有海外生活经历或以上的中等收入人群。

外交公寓的住户无疑是咖啡的主要消费者;

精品咖啡进驻高校,北京第二外国语学校食堂大楼特选。同时提供比其他分支更优惠的价格,大量留学生也能带动消费;

公共文化场所的精品咖啡,在上海已经有好几年了,在北京几乎是前所未有的,接触到西方音乐的人也是咖啡的重要消费者。

这些地点的选择不同于一般以商业区和居住区为中心的原则,而是扩展到日常生活中更多的休闲场所,成为一种生活方式。

中国恒大宣布参与深房A重大资产重组项目,今日下午1点起暂停香港交易。中国恒大在港交所宣布与深房达成协议,深房通过发行a股或现金方式购买恒大地产股权;在正式协议签署之前,可以引进总额约300亿人民币的战略投资者。

此前有报道称,自9月14日起停牌的深圳经济特区房地产(集团)有限公司正在筹划的重大事项,很可能涉及“卖壳”,即某第三方企业通过资产置换或股权转让进入深房A,该第三方企业涉嫌恒大。

以下是恒大公告全文:

本公告由中国恒大集团(「本公司」)根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》(「上市规则」)第13.09条及香港法例第571章第XIVA部(「证券及期货条例」)的内幕消息条文发布。

建议重组

本公司董事会(「董事会」)特此通知本公司股东及投资者,本公司国内子公司广州凯龙房地产有限公司(「凯龙房地产」)与恒大地产集团有限公司(「恒大地产」)于2016年10月3日与深圳经济特区房地产(集团)有限公司(「申申房」)订立协议(深圳证券交易所a股代码:00029;b股代码:200029)与其控股股东深圳投资控股有限公司(「深圳投资控股」)订立合作协议(「合作协议」)。根据合作协议,在达成正式交易协议的前提下,凯龙地产持有的恒大地产100%股权(“目标资产”)将通过发行人民币普通股(即a股)和/或支付现金的方式通过深房购买,使凯龙地产成为深房控股股东(“拟重组交易”)。

深房和深圳投资控制是本公司的独立第三方,深房主要从事物业持有和开发。

合作协议各方同意,他们将本着诚意进行谈判,并做出合理努力,以促进完成拟议的重组交易。建议重组交易的条款以正式交易协议为准。如达成正式交易协议,本公司将根据上市规则的规定发布公告。合作协议不构成目标资产的正式转让,具体重组方案及相关交易条款以交易双方正式签署的重大资产重组协议为准。

排他性

双方还同意在签署合作协议之日起七个月内进行独家谈判。在独占期内,各方同意不与其他方协商或签署任何与提议的重组交易目的相似或相关的文件。合作协议提前终止的,合作协议终止后,双方不受上述排他性条款的限制。

绩效承诺和薪酬

根据目标资产的业务发展规划和行业发展现状,基于目前的土地储备、现有房地产项目预售情况、开发进度和竣工进度,未来三年(2017-2019年)目标资产预计合同销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元。预计营业收入分别约为2800亿元、3480亿元和3800亿元,扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的预计净利润分别约为243亿元、308亿元和337亿元。

凯龙房地产将根据适用法律、法规、规范性文件和市场惯例的相关规定,对目标资产在2017年、2018年和2019年的业绩(以下简称“业绩承诺期”)做出承诺。母公司所有者在业绩承诺期内扣除非经常性损益后的预期净利润约为人民币888亿元。履行承诺期满后,标的资产实际利润低于承诺履行的,凯龙房地产应当按照监管部门的规定和批准的方式进行补偿。双方还同意和解。

如果标的资产的实际利润低于承诺的业绩,则签署《证券及期货条例》,并据此执行业绩承诺和薪酬。

基础资产的定价原则

根据合作协议,标的资产的交易价格以具有相关证券资格的资产评估机构评估并经深圳市人民政府国资委备案/批准的评估结果与恒大地产评估基准日至拟重组交易正式协议签署日的现金增资金额之和为基础,由交易双方协商确定。

股票发行价格

本次拟重组交易中,深房向凯龙地产作为对价发行的股份发行价格将不低于市场参考价格的90%,该价格为深房董事会审议拟重组交易决议公告前20个交易日、60个交易日或120个交易日深房a股平均交易价格之一。具体发行价格由交易双方协商确定。

私募

深房和深圳投资控制达成一致,恒大地产可在正式协议签署前引进总额约300亿元人民币的战略投资者。引入战略投资者后,建议相应调整重组目标。

拟议重组的原因和好处

董事会认为,拟进行的重组能够使市场更加积极合理地评价公司的应有价值,为公司提供多渠道的融资平台,符合公司利益。

上市规则的影响

如建议的重组得以实施,将构成一项必须由本公司根据上市规则公布并经本公司股东批准的交易。根据《上市规则应用指引》第15条的适用条文,建议的重组构成分拆上市,而分拆上市计划须获得香港联合交易所有限公司的同意。

拟重组的最终方案和交易细节以交易各方最终签署的正式协议为准,并取得以下批准:(1)拟重组经深房董事会、监事会(如有必要)和股东大会批准;(2)深房股东大会同意凯龙地产此次交易免发全面要约;(3)公司董事会和股东大会对本次交易的批准;(4)深圳SASAC核准/记录标的资产评估结果;(5)深圳市政府和深圳市国资委批准重组建议;(六)建议重组通过商务部对经营者的集中反垄断审查;(7)批准中国证券提出的重组

应本公司要求,本公司股份及债务证券交易于2016年10月3日下午1时暂停,以待本公告发布。本公司已向联交所申请于2016年10月4日上午9时恢复本公司股份及债务证券的交易。

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作者: 智鼎餐饮网

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