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城市垂直购物中心布局策略:餐饮多层配送比例超过25%

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核心提示:香港购物中心没有一般意义上的郊区型购物中心,所有购物中心均为都市型购物中心。都市型购物中心以垂直型为主,建筑布局和商业规划向空间发展的特点比较明显。  一、商业向空中发展,将商业价值利用到  香港购物中心绝大多数在3层以上,5-9层的很普遍,其中 高达到18层。  二、地铁入口直接与较高楼层相连,提高各楼层租金收益水平  香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。从人流推进结构来说,太古广场拥有三个层面的人流推进系统,同时对多个楼层直接导入客流,地铁口直接与较高楼层相连,使各楼层感觉像都在地面,从而提高了各楼层租金收益水平。  三、主力商家重复度高,但购物中心善于利用自身特色形成优势  在同一座城市、同一条街道,两个相邻的购物中心其经营品牌基本相同,在这种情况下,购物中心就很难在经营的商品品种上,形成自身特有的竞争优势。  购物中心“千店一面”的现象在香港非常普遍,由于香港购物中心密度高,因些香港购物中心主力商家重复度有可能是全世界 高的,而“千店一面”现象也可能是全世界 突出的。  那么,香港购物中心如何在这种高重复度的主力商家圈中,创造自身特有的经营之道呢?其经验就在于利用自身特色形成优势。如沙田新城市广场的史诺比开心乐园,虽然经营商品与别的购物中心基本相同,但由于新城市广场具有了特有的史诺比符号就具有不同的购物乐趣。  此外,还有海洋特色的青衣城等,香港购物中心在“千店一面”的经营环境下,依靠自身的特色去形成个性区隔。  四、美食承租面积更大,平均占总承租面积的25%以上  在香港购物中心的规划当中,餐饮的功能规划得很全面,总营业面积占到一个相当大的比例。  统计数据表明,在香港现存的购物中心当中,餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25%以上。其中社区型购物中心所占比例 高,餐饮平均占到总承租面的28%。区域型购物中心略低,平均占到总承租面积的22%。  现今,随着商业项目的不断涌现,餐饮在购物中心中所占的面积比例越来越大。  五、不要把餐饮放在一个地方,而是要多点多层分布  香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法,多点多层,让购物中心的餐饮功能无处不在,这样也实现了餐饮功能的休闲化。  购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场,同时在多个楼层设置风味餐厅,在每一层都设有饮食、休闲的场所,对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的,从功能分区上来说,这也是一种更细致、更人性化的安排。  【案例】时代广场  10-12楼为食通天,全部为大型酒楼,其他楼层也有十分丰富的休闲餐饮功能,即便是在负一层,也有餐饮。  六、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”  人流布局方式:主动线、副动线、店内动线相结合。  主动线:主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性,以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域,类似人的主动脉。  副动线:通过与主动线的连接,使客流在商场平均流动,把顾客尽可能送到每个商铺前面,维持各商铺客流的平衡。  店内动线:展示点,通过展示点把 希望推销的商品展示出来,从而将顾客引导到陈列区或交易区,完成客流的定向引导功能。  阴阳街:在某些街道只有一边有商家在经营,另一边则无任何商业气氛。商业经营的实践表明:在购物中心内,“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。  身处南京路新世界城B2层通往地铁过道的一个角落,米芝莲的位置不算太理想,但是顾客总是络绎不绝,不时还会排起长队。港式鸳鸯、丝袜奶茶、金牌三宝、冻柠茶,还有小吃咖喱鱼蛋、钵仔糕等品种吸引了大量顾客。该店负责人告诉记者,店里卖得更好的就是丝袜奶茶和冻柠茶,这也是更受香港人喜爱的地道饮品。“米芝莲的饮料以健康为主,茶叶全部选用锡兰红茶。茶叶,是直接打制的茶粉,味道会有一点偏苦,因此根据上海人的口味,适当增加了一些甜度。奶,是选用荷兰进口的黑白淡奶,而不是奶精,也不加任何添加剂。丝袜奶茶每壶要煮20多分钟,一壶茶只能做8杯,所以要喝到它,必须等上一等。”  “日月光的米芝莲生意很好,每天人头攒动,大家都是冲着他们家的奶茶和钵仔糕去的,但钵仔糕每天都在固定时段开卖,卖完就没有了。一杯檀岛咖啡11元,冻柠茶、丝袜奶茶都是12元,香港鸳鸯14元,性价比还算高,一般茶餐厅这些饮料起码都要20元左右。店里只有2个卡座,操作台却占了店里大部分的面积。”一位在日月光附近上班的网友表示,“相比米芝莲,周围也有同样卖茶水的店,但生意没这么好。”  超强的人气让米芝莲在全国范围内迅速扩张,已拓展至北京、上海、广州、南京、天津、珠海、合肥、石家庄等多个城市。这位负责人告诉记者,目前,米芝莲在全国共有37家门店,其中上海9家,今年8月,还将在莘庄龙之梦新开一家。“日月光是我们2013年开出的头家店。去年陆续又开了几家,包括中山公园龙之梦店、中环百联店、五角场万达店等。双休日生意好的时候,我们一家店一天就可以卖掉1000杯饮料,营业额一两万元。”  该负责人表示,投资一家米芝莲大概需要50万元资金。虽然米芝莲目前已在其他城市开放加盟,但在上海全部为直营门店,近期内也不会开放加盟。“其实米芝莲的产品线很简单,完全符合2/8法则——门店80%的利润来自于20%的产品,多数顾客主要就是点丝袜奶茶和冻柠茶。米芝莲上海门店之所以生意这么好,主要原因就是主题突出,主打原汁原味的港式风格;品类不多,品质容易控制;健康,容易让人接受;现场拉茶,显得新鲜、正宗。”  市场地位 从商场配角转为必备型商业  宝珠奶酪、鲜芋仙、满记甜品、食之秘、米芝莲、和米堂……从地铁打浦桥出站直接进入日月光中心地下二层,琳琅满目的轻餐饮品牌一个接着一个,不管是吃饭时间还是其他时段,这些店铺门前总聚集着不少消费者。商报记者发现,就连原来基本以零售为主的二、三层楼面,现在也开出了不少轻餐饮店。  其实,不但日月光中心,如今,林林总总的轻餐饮品牌已集中占据了沪上诸多商场的中庭或过道空间,虽然只是提供简单的茶饮、小食,收效却“立竿见影”。  与日月光当初的情况一样,香港新世界2011年收购的巴黎春天陕西北路店,目前经营情况也不甚理想。记者日前获悉,其空铺率接近30%,一些快时尚服装零售品牌如ASOBIO等都已关门,取而代之的将是星巴克等轻餐饮品牌。巴黎春天相关人士告诉记者,公司正在对空出来的商铺进行招商,未来不排除将引进更多受消费者欢迎的轻餐饮品牌。  RET睿意德中国商业地产研究中心在对6个品类45个跨城市发展的甜品品牌深入研究之后发现,进驻上海购物中心的甜品品牌店铺有549家,比位居第二的北京多出257家——上海成为中国 “甜”的城市。与此同时,在众多餐饮品类中,甜品正从辅助型商业转型为必备型商业,其在购物中心的业态占比从8%上升至14%,在餐饮中的占比也从29%上升至36%。  RET睿意德商业地产研究中心分析师谢莺告诉记者,目前,市场中高端餐饮低迷,零售业受到电商影响增长乏力,商场需要寻找新的业态来填补由此带来的空缺。“新的业态除了要有较强的承租力外,非常重要的一点是,要能够带动商场人气。轻餐饮非常符合这样的条件。每人50元以内的消费能为大家接受,也符合现代人健康、休闲的生活方式,而且能延长人们在商场停留的时间。比起单纯的购物,不少人对发现美食的兴趣更大,他们在用餐之后,才会去进行其他的消费。此外,购物中心80%的客户为女性消费者,她们也是轻餐饮特别是一些甜食的主要消费群体,两者的目标客户匹配度很高。”  业内人士认为,轻餐饮成为当下 火的业态。这是一种双赢的经营模式,既能为消费者提供便捷舒适的消费体验,其聚客效应又能为商场带来更多的生意。随着人民生活水平的提高,越来越多的人追求更加惬意的生活,餐饮消费观念也随之发生变化,由健康美味转向特色悠闲,轻餐饮的发展正是建立在这种需求之上。此外,轻餐饮门店比较好经营,对工程条件要求不高,能吸引年轻人,在商场招商时更受欢迎。  面对轻餐饮市场的蓝海现状,高端餐饮也正在寻求出路,不少品牌尝试向大众消费领域拓展。RET睿意德中国商业地产研究中心统计数据显示,截至2014年,已有300余家餐饮集团发展出超过2000个餐饮品牌,其中不乏咖啡、甜品等轻餐饮品牌,如小南国就发展了甜品等休闲餐饮。  优势所在 高毛利提升轻餐饮承租力  在百货零售综合毛利率下降之时,不少商场加大了餐饮招商力度和比重,目前餐饮在不少商场的经营面积占比已达三四成甚至更多。其中轻餐饮类占比达到8%-10%,在上海的一些大型商业体中,这一比例已升至30%,其品牌占据整个商场餐饮品牌约50%。由此可见,轻餐饮能在有限的区域里,为商场带来更强的集群效应,因此受到业主重视就不难理解了。  专业研究表明,餐饮业态的聚客能力在一定程度上决定了商场培育期的长短。目前餐饮业的整体回报周期为2年-3年,若是小面积餐饮店, 快的回报周期是8-9个月。  业内人士指出,相对于一般餐厅而言,轻餐饮的毛利率更高,承租力更强,在商场培育期内抵抗经营风险的能力更胜一筹。相对于一般餐厅,咖啡馆、果汁吧等轻餐饮的单店投入更小。由于成本较低,轻餐饮的行业平均毛利率在60%-80%,相对而言,一般餐厅只有30%-50%,前者的平均毛利率约为后者的2-1.6倍。在租金承受力上,轻餐饮也比一般餐厅高。此外,咖啡、饮料、果汁等的单品价格相对餐厅菜肴较低,更容易达成交易。  “一般来说,零售业态的租金是餐饮的两倍,相较于轻餐,正餐的承租力低,所以它们一般会开在租金相对便宜的商场较高楼层;而轻餐饮由于承租力较好,门店多分布在较低楼层,或者穿插在各个楼层,与零售店铺等其他业态进行混搭。一层与地下层是整个商场租金 高的楼层,很多只需几张桌椅或外带型的轻餐饮都会开在这里。一些高端甜品店会选择入驻购物中心首层,与奢侈品店铺为邻,如港汇一楼的LADUREE、Godiva。”谢莺告诉商报记者。  记者了解到,尽管目前还在重新调整中,但根据测算,未来日月光的整体租金水平将得到提升。“原本数码业态租金可能只有每平方米每天10多元,而热门餐饮的租金可达二三十元,其他业态甚至可达40多元。其中的关键是餐饮等业态可以带来人气。日月光的目标是未来成为餐饮聚集地。”某知情人士透露说。  “轻餐饮的租金成本要占其总成本的三成左右,所以,一旦销售达不到预期,或者没有先期火热,其承租力就会逐渐减弱,甚至面临被淘汰的局面。”谢莺表示。  也有业内人士指出,目前国内购物中心轻餐饮的引进与搭配也存在一些问题,它们一般都集中在特定楼层,如开在B1层,可能会与零售业态之间达不到有效的人流互动,而且有些开发商不注重对轻餐饮品类的筛选,导致商家竞争激烈。  专家分析  轻餐饮品牌生命周期缩短  据了解,和撤思叔叔有着同样命运的还有瑞可爷爷。业内人士表示,这些曾经在沪上红极一时的蛋糕店,都在火上一阵后, 终沦为平淡,有的甚至销声匿迹。不少人将问题归咎于大量山寨品牌的搅局,有些人则认为品牌火起来之后过于快速拓展,让消费者对其失去了新鲜感。同时,高昂的店租成本也让店家入不敷出。 后,有的只能选择关门。对于加盟这些品牌的投资者来说,从 初红火到 后沉寂,基本只有半年时间,很少人能够从中获利。  “由于轻餐饮行业入门门槛及技术含量相对较低,新品牌很容易快速进入,所以品牌更迭速度较快,其生命周期也在缩短,长的6年-7年,短的半年几个月都有。另外,消费者对餐饮业态普遍抱着尝新尝鲜的态度,对新开出的品牌更容易趋之若鹜,所以旧的品牌如果没有足够的噱头或持久的吸引力,很容易被更有创意的品牌取代。而且很多轻餐饮概念或主题复制性高,顾客的忠诚度较低,所以其经营压力较大。”谢莺向记者表示。“现在还有一个趋势是,客单价在20-30元的大众消费型甜品店正从购物中心撤离,比如摩提工房、西树泡芙等,这些购物中心将寻找客单价更高的轻餐饮品牌入驻。”  对于国内轻餐饮发展的现状,一位长期观察餐饮业的人士指出,会包装、会讲故事,对于投资人来说也许有用,但做好服务和产品口味才是关键,消费者的口碑是检验一个品牌好坏的根本标准。“目前上海轻餐饮品牌已经出现两极分化现象,每一个品类里都有一个标志性品牌。对于那些标志性品牌之外的商家来说,要么出奇制胜,要么引进大量资金扶持品牌发展;对于创业能力强的团队来说,有冲击固有大品牌的可能,但更多的应该考虑如何让品牌持续存活。品牌覆叠率增高,为区别于其他同行,商场需要引入特有性较强的轻餐饮品牌,这对于创业者来说,也是一个很好的机会。”  轮胎又不能吃,为什么一个轮胎制造商竟然莫名其妙地成为了餐饮业的权威鉴定机构?答案是,这不仅不莫名其妙,恰恰相反,这简直是一个天才的营销案例!  为了多卖轮胎编纂《米其林指南》  就让我们回到 版《米其林指南》出版的1900年吧,那时候的法国,举国上下只有3000辆机动车,米其林的主要业务是生产自行车轮胎。事实上,一直到1908年福特的modelt问世,机动车才逐渐走向大众。  米其林的逻辑很简单,为了提高轮胎的需求量,首先就要提高汽车的需求量。  为了提高汽车的需求量,当然就要鼓励大家远行,说服大家远处有更吸引人的好吃好玩的地方。  为此,他们编纂了 本《米其林指南》。  版就免费发行了35000册,指南的内容包括旅行小秘诀、加油站位置、地图和更换轮胎的说明书等。针对瑞士、巴伐利亚、英国、北非、意大利等地区的旅行指南也相继发行。  1920年的某一天,安德烈·米其林在一个轮胎销售商那里发现,几本《米其林指南》竟然被用来垫工作台!  不甘心明珠暗投的米其林兄弟决定不再免费发放这些小册子,因为“人们只会尊重他们掏钱购买的东西”。  内容越来越多,开始评价餐厅  有价出售的《米其林指南》内容就丰富多了,里面开始包含分门别类的宾馆和餐馆。接着,米其林兄弟发现人们对于餐馆的指南特别感兴趣,于是又雇用了一批匿名调查者,去光顾各大餐厅,并给出评价。  1926年,米其林的星级标准终于诞生,起初只有一颗星。三十年代之后,三个等级的评星制度出台——  一颗星★:是“值得”去造访的餐厅,是同类饮食风格中特别优秀的餐厅;  两颗星★★:餐厅的厨艺非常高超,是绕远路也值得去的餐厅;  三颗星★★★:是“值得特别安排一趟旅行”去造访的餐厅。  根据2012年的数据,全世界仅有106家米其林3星餐厅,坐拥32家3星餐厅、位居3星榜榜首的竟然不是米其林的故乡法国,而是日本。美国有12家,中国有5家(现已增加到7家,分布在香港和澳门)。  据业内人士介绍,按国外米其林三星餐厅的价格定位,来这里进餐,人均消费通常在3000元-4000元人民币之间。当然了,即使是米其林一星,在欧美的餐饮界也已经是很高的荣耀。  就这样,一个不按常理出牌的营销策略,使一家轮胎制造商以美食家的身份被世人铭记了。

核心提示:香港购物中心没有郊区购物中心,所有购物中心都是城市购物中心。城市购物中心以垂直为主,建筑布局和商业规划向空间发展的特点明显。

首先,商业发展到空中,利用商业价值

香港的商场绝大多数在3层以上,5-9层比较常见,其中高度达到18层。

第二,地铁入口直接连接到较高楼层,提高每层的租金收入水平

香港典型的人流复合结构的购物中心是太平洋广场。就人流推进的结构而言,太平洋广场有三级人流推进系统,同时直接将客流引入多个楼层,地铁入口与较高楼层直接相连,使每一层都有身临其境的感觉,从而提高了每一层的租金收入水平。

第三,主营业务重复程度高,但购物中心善于利用自身特点形成优势

同一个城市,同一条街,相邻两个购物中心的品牌基本相同。在这种情况下,购物中心很难在经营的商品种类上形成自己独特的竞争优势。

商场“千店一面”的现象在香港非常普遍。由于香港商场密度大,香港商场的主营业务重复率可能全世界都高,“千店一家”的现象也可能全世界都突出。

那么,香港购物中心如何在这个高度重复的主业圈里打造出自己独特的商业方式呢?其经验在于利用自身特点形成优势。比如沙田新城市广场的史诺比快乐公园,虽然产品与其他购物中心基本相同,但由于其独特的史诺比符号,具有不同的购物乐趣。

此外,还有具有海洋特色的青衣城等。香港购物中心在“千店一面”的商业环境下,依靠自身的特点形成个性化的划分。

第四,食品租赁面积较大,平均占总租赁面积的25%以上

在香港商场的规划中,餐饮的功能是全面规划的,总营业面积占相当大的比例。

统计显示,在香港现有的购物中心中,餐饮平均占香港购物中心租赁总面积的25%以上。其中,社区型购物中心占比较高,餐饮平均占租赁总面积的28%。区域性购物中心略低,平均占租赁总面积的22%。

如今,随着商业项目的不断出现,商场中餐厅的比例也在不断增加。

5.不要把食物和饮料放在一个地方,而是分多层分发

总的来说,香港购物中心的餐饮设置采用集中与分期相结合,多点多层次,使购物中心的餐饮功能无处不在,从而实现了餐饮功能的休闲化。

购物中心除了在一定的固定区域设置美食广场外,还在多个楼层设置风味餐厅,每层都有就餐休闲的场所,对整个购物中心的人气和交通流量都有很大的带动作用。从功能划分来说,这也是一种更细致、更人性化的安排。

[案例]时代广场

10-12层全是大型餐厅,其他楼层也有丰富的休闲用餐功能,甚至负一层也有餐厅。

6.购物中心内不允许有任何“阴阳街”

人流布局:主动线、辅助线、店内线结合。

主动线:主要考虑整个商场人流的完全对流,以及人在各功能区的均衡流动和到达,类似人体主动脉。

辅助动线:通过与主动线的连接,将商场内的客流进行平均,尽可能将顾客送到各门店的前面,以维持各门店客流的平衡。

店内移动线:displ

阴阳街:有些街道,一边只有商家,另一边却没有商业气息。商业运营的实践表明,购物中心“银洋街”的运营几乎不可能成功。

米芝莲位于南京路新世界城B2层通往地铁过道的一个角落,位置并不理想,但顾客总是络绎不绝,不时会排起长队。港式鸳鸯、丝袜奶茶、黄金三宝、冷冻柠檬茶、咖喱鱼蛋、年糕等小吃吸引了大量的顾客。店长告诉记者,店里最畅销的产品是丝袜奶茶和冷冻柠檬茶,也是比较受香港人欢迎的正宗饮品。“米芝莲的饮料以健康为主,锡兰红茶用于所有茶叶。直接泡的茶,有点苦。所以根据上海人的口味,适当增加一些甜度。牛奶是荷兰进口的黑白淡奶,不含奶精,不含任何添加剂。丝袜奶茶每壶要煮20分钟以上,一壶茶只能泡8杯,所以要喝,必须等。”

“月光下米芝莲的生意很好,每天人都很挤。每个人都去买自己的奶茶和化缘饼,但是化缘饼每天固定时间卖,卖完就没了。一杯檀岛咖啡,11元,冻柠檬茶,丝袜奶茶都是12元起,香港鸳鸯14元,性价比还算高。一般这些茶餐厅的饮料至少20元左右。店内只有2个摊位,但中控台占据了店内大部分空间。”一位在月光附近工作的网友说:“比起米芝莲,周围也有卖茶的店铺,只是生意不太好。”

因为知名度强,米芝莲在全国范围内迅速扩张,已经蔓延到北京、上海、广州、南京、天津、珠海、合肥、石家庄等城市。负责人告诉记者,目前,米芝莲在中国有37家门店,其中上海有9家,今年8月将在新庄龙之梦新开一家。“阳光是我们2013年的第一家店。去年,几个商店相继开业,包括中山公园的龙之梦商店、中环的安百里商店和五角场的万达商店。周末生意好的时候,我们店一天能卖一千杯,营业额一两千。”

负责人说,投资一个米芝莲需要50万左右。虽然米芝莲现在已经在其他城市开放加盟,但都是上海直营店,近期不会开放加盟。“其实米芝莲的产品线很简单,完全符合2/8法则。——店80%的利润来自20%的产品,大部分顾客主要订购丝袜奶茶和冷冻柠檬茶。米芝莲上海店之所以做的这么好,主要是主题突出,以原港式为主;品类不多,质量好控制;健康,容易接受;现场拉茶新鲜而正宗。”

市场地位已经从商场的配角变成了必不可少的生意

朱宝奶酪、鲜芋头仙子、曼吉甜品、美食秘笈、米芝莲、汤米……从地铁大浦大桥下高速,直接到阳光月光中心地下二层。各种各样的轻型餐饮品牌层出不穷。无论是在晚餐时间还是其他时间,这些商店前面总是有很多消费者。《商业日报》记者发现,即使是以前以零售为主的二、三楼,现在也有很多清淡的餐厅。

其实不仅仅是太阳月光中心,现在上海很多商场的中庭或者过道空间都被无数的轻装餐饮品牌占据了。虽然他们只提供简单的茶饮料和零食,但效果是“立竿见影”的。

像太阳月光原来的情况,2011年被香港新世界收购的巴黎春天的陕北路店,目前经营状况并不好。日前,记者了解到,其空店率接近30%,ASOBIO等一些快时尚服装零售品牌已经倒闭,取而代之的将是星巴克等轻型餐饮品牌。巴黎春天相关人士告诉记者,该公司正在邀请空置店铺投资,并不排除未来推出更多受消费者欢迎的轻型餐饮品牌。

RET瑞易德中国商业地产研究中心对6大类、跨城市发展的45个甜品品牌进行了深入研究,发现上海购物中心甜品品牌店549家,比第二名北京多257家,——上海成为中国“甜”城。与此同时,在众多餐饮品类中,甜品正从辅助业务向必不可少的业务转型,在商场中的比重从8%上升到14%,在餐饮中的比重也从29%上升到36%。

RET锐艺德商业地产研究中心分析师谢颖告诉记者,目前市场高端餐饮处于低迷状态,零售业受电子商务影响,增长乏力。商场需要寻找新的业态来填补由此产生的空缺。“新业态除了具有强大的租赁力之外,带动商场的人气也非常重要。清淡的餐饮很适合这样的条件。每人50元以内的消费,大家都能接受,符合现代人健康休闲的生活方式,可以延长人们在商场的停留时间。比起简单的购物,很多人更感兴趣的是发现美食,吃完之后会花掉其他的东西。此外,购物中心80%的顾客是女性消费者,她们也是轻型餐饮的主要消费群体,尤其是一些甜食。两者的目标客户高度匹配。”

业内人士认为,轻装餐饮已经成为一项热门业务。这是一种双赢的商业模式,既能为消费者提供便捷舒适的消费体验,又能给商场带来更多的生意。随着人们生活水平的提高,越来越多的人追求更舒适的生活,餐饮消费的概念也发生了变化,从健康美味到特色休闲。轻型餐饮的发展就是基于这种需求。此外,轻型餐饮门店操作简单,对工程条件要求低,能吸引年轻人,在商场招商时更受欢迎。

面对轻装餐饮市场的蓝海局面,高端餐饮也在寻求出路,不少品牌试图向大众消费领域拓展。据RET瑞易德中国商业地产研究中心统计,截至2014年,300多家餐饮集团开发了2000多个餐饮品牌,其中咖啡、甜品等轻装餐饮品牌较多。比如小南国就开发了甜品等休闲餐饮。

优势在于高毛利,改善轻型餐饮租赁

在百货零售综合毛利率下降的情况下,很多商场加大了对餐饮的投入。目前很多商场的餐饮营业面积占比已经达到30%到40%甚至更多。其中,轻装餐饮占8%-10%,在上海一些大型商业实体中,这一比例已经上升到30%,其品牌占整个商场餐饮品牌的50%左右。可见,轻装餐饮可以在有限的区域内给商场带来更强的集群效应,所以不难理解业主的重视。

专业研究表明,餐饮企业的集聚能力在一定程度上决定了商场培育期的长短。目前餐饮业的整体回头率为2 -3年,小餐馆的快速回头率为8-9个月。

业内人士指出,与一般餐厅相比,轻装餐饮在商场培育期的毛利率更高,租赁力更强,抵御经营风险的能力更强。与一般餐厅相比,咖啡馆、果汁吧等单间餐厅的投资较小。由于成本低,轻型餐饮业的平均毛利率为60%-80%,而一般餐馆的平均毛利率仅为30%-50%。前者的平均毛利率约为后者的2-1.6倍。从房租承受能力来说,轻装就餐也高于普通餐厅。此外,咖啡、饮料、果汁等物品的价格低于餐厅菜肴,更容易达成交易。

“一般来说,零售业态的租金是餐饮的两倍。与便餐相比,晚餐的出租力度较低,所以一般开在租金相对便宜的商场较高楼层;但由于其出租能力较好,轻型餐饮店多分布在较低楼层,或者穿插在各楼层与零售店等其他业态进行混搭。一楼和地下是整个商场租金较高的楼层,这里会开很多只需要几张桌椅或者外卖的轻型餐厅。一些高端甜品店会选择落户在商场一楼,毗邻奢侈品店,比如岗辉一楼的LADUREE和Godiva。”谢颖告诉《商业日报》记者。

记者了解到,虽然目前仍在调整中,但估计未来月光房的整体租金水平会有所提高。“本来数字格式的租金可能每天每平米只有10多元,而热门餐厅的租金可以达到20到30元,其他格式甚至可以达到40多元。关键是餐饮等业态能带来人气。太阳月光的目标是未来成为餐饮聚集地。”一位知情人士表示。

「轻型饮食业的租金约占总成本的30%。所以一旦销售达不到预期,或者没有前期热度,其出租力就会逐渐减弱,甚至面临被淘汰的局面。”谢颖说。

也有业内人士指出,国内商场对轻装餐饮的介绍和搭配存在一些问题。一般集中在特定楼层,如B1层,可能无法实现与零售业态的有效互动。而且有的开发商不重视轻餐饮品类的筛选,导致商家之间竞争激烈。

专家分析

轻型餐饮品牌生命周期缩短

据了解,瑞科爷爷与思思大叔命运相同。据业内人士介绍,这些曾经在上海很受欢迎的蛋糕店,一度都火了,最终变得索然无味,有的甚至销声匿迹。很多人把问题归咎于大量山寨品牌的腐坏,也有人认为品牌流行后扩张过快,让消费者失去新鲜感。同时,店铺租金成本高也让店铺入不敷出。之后,有的只能选择关门。对于加入这些品牌的投资者来说,从开始到结束只需要半年时间,很少有人能从中获利。

“由于轻型餐饮业的进入门槛和技术含量相对较低,新品牌容易快速进入,所以品牌变化速度快,生命周期也缩短,从6到7年长达6个月到几个月短至6个月不等。此外,消费者普遍持有尝试新、早的态度,更容易涌向新品牌。所以老品牌如果没有足够的噱头或者韵味,很容易被更有创意的品牌取代。而且很多清淡的餐饮概念或主题,再现性高,客户忠诚度低,所以他们的经营压力比较大。”谢颖告诉记者。“仍有一种趋势,即单价在20-30元的大众消费甜点商店正在从购物中心撤离,如默蒂车间和西蜀泡芙。这些购物中心会寻找单价更高的轻型餐饮品牌。”

对于目前国内轻装餐饮发展的现状,一位长期观察餐饮业的人士指出,能够包装和讲故事可能对投资者有用,但良好的服务和产品品味是关键,消费者的口碑是检验一个品牌质量的根本标准。“目前上海的轻型餐饮品牌已经两极分化,每个品类都有一个标志性品牌。对于那些标志性品牌之外的商家,他们要么出奇制胜,要么引入大量资金支持品牌发展;对于创业能力强的团队来说,冲击固有大品牌是有可能的,但更要考虑的是如何让品牌活下去。品牌重叠率增加。商场为了区别于其他同行,需要推出特色鲜明的轻装餐饮品牌,这也是创业者的好机会。”

轮胎不能吃。为什么一个轮胎厂商莫名其妙的成为了c国权威的鉴定机构

让我们回到1900年,《米其林指南》出版的时候。当时法国只有3000辆机动车,米其林的主要业务是生产自行车轮胎。事实上,直到1908年福特的modelt问世,机动车才逐渐流行起来。

米其林的逻辑很简单。为了增加对轮胎的需求,我们必须首先增加对汽车的需求。

为了增加对汽车的需求,有必要鼓励大家远行,让大家相信远处有更有吸引力、更有趣的地方。

为此,他们编制了这个《米其林指南》。

免费分发了35,000份。该指南的内容包括旅行提示、加油站位置、地图和更换轮胎的说明。还发布了瑞士、巴伐利亚、英国、北非、意大利和其他地区的旅游指南。

1920年的一天,安德烈米其林在一家卖轮胎的店里发现,有几份《米其林指南》被用来垫工作台!

米其林兄弟不愿意把自己的影子投射到别人身上,他们决定不免费分发这些小册子,因为“人们只会尊重他们付钱买的东西”。

越来越多的内容,开始评价餐厅

可供销售的《米其林指南》,内容丰富多了,开始包含不同类别的酒店和餐厅。然后米其林兄弟发现人们对餐厅指南特别感兴趣,于是聘请了一批匿名调查人员走访各大餐厅并给出评论。

1926年,米其林的星标终于诞生了,一开始只有一颗星。20世纪30年代以后,引进了三级星级评定体系——

a星:是一家“值得一去”的餐厅,是一家同类菜式中特别优秀的餐厅;

二星:餐厅的厨艺非常精湛,也值得绕远路;

三星:这是一家值得一游的餐厅。

根据2012年的数据,全球只有106家米其林三星级餐厅,32家三星级餐厅。日本,不是米其林的故乡,排在3星榜第一。美国有12家,中国有5家(现在港澳有7家)。

据业内人士介绍,根据国外米其林星级餐厅的价格定位,在这里用餐的人均消费通常在3000元至4000元之间。当然,即使是米其林之星,在欧美的餐饮行业也已经是莫大的荣誉了。

这样一个不按常理出牌的营销策略,让一个轮胎厂商作为美食家被世人铭记。

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作者: 智鼎餐饮网

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